Harga tanah lama-lama semakin mahal. Tidaklah aneh, karena tanah luasnya tidak semakin bertambah. Sedang yang memerlukannya malah semakin banyak. Karena keinginan semakin besar dari penawaran, alhasil, nilai jual tanah makin lama semakin naik.
Usaha property berbentuk tanah jadi usaha yang memberikan keuntungan. Karena capital gain alias keuntungan dari berdagang tanah lumayan besar. Tetapi janganlah lupa untuk bayar pajak jual-beli tanah.
Jenis Pajak Jual Beli Tanah
Sebagai asset, tanah dapat diturunkan, diarahkan, atau dijualbelikan. Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 mengenai Dasar Agraria,membolehkan tanah diperjual belikan ini. Tipe hak pemilikan tanah yang dapat dijualbelikan mencakup Hak Punya, Hak Buat Usaha, dan Hak Buat Bangunan.
Sebagai aktivitas ekonomi yang dipantau negara, tiap transaksi bisnis atau pengalihan hak tanah, umumnya diambil pajak. Tetapi pajak ini bukanlah masalah singkat. Ada bermacam pajak yang perlu dibayar dalam dalam perdagangan tanah. Pajak jual-beli tanah ialah pajak yang perlu dibayar ke negara dalam transaksi bisnis tanah. Ada beberapa pajak yang perlu dibayar.
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Dasar pajak penghasilan ada dua. Yaitu Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 mengenai Pengubahan Keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 mengenai Pajak Pendapatan. Dasar kedua ialah penerapan dari UU itu. Yaitu Ketentuan Pemerintahan Nomor 34 Tahun 2016 mengenai Pajak Pendapatan Atas Pendapatan dari Peralihan Hak Atas Tanah atau Bangunan, dan Kesepakatan Pengikatan Jual Membeli Atas Tanah atau Bangunan Dan Pengubahannya.
Bagaimanakah cara penghitungan pajak jual-beli tanah ini?Pada umumnya, langkah penghitungan pajak jual-beli tanah PPh ini lumayan gampang. Nilai PPh ialah 2,5% dari harga jual tanahnya. Misalnya Budi jual tanahnya pada harga Rp 1 miliar. Karena itu langkah penghitungan pajak jual-beli tanah ialah 2,5% x Rp1 miliar : Rp25 juta.
2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah/Bangunan (BPHTB)
BPHTB ialah pungutan ke mereka yang yang mendapatkan hak atas tanah/bangunan. Landasan pungutan ini ialah Undang-Undang nomor 21 tahun 1997 dan sudah diganti dengan UU nomor 20 tahun 2000 mengenai Bea Pencapaian Hak Atas Tanah/Bangunan. Awalannya BPHTB ini diambil oleh pemerintahan pusat.
Tetapi dengan terbitnya Undang-undang nomor 28 Tahun 2009 mengenai Pajak Wilayah dan Retribusi Wilayah, karena itu wewenang mengambil BPHTB ini diarahkan ke pemda.
Pada umumnya, langkah hitung BPHTB ialah 5% x (harga jual tanah - Nilai Pencapaian Objek Pajak Tidak Terkena Pajak) Nah, setiap wilayah, nilai NPOPTKP berbeda. Misalkan di Jakarta, NPOPTKP sejumlah Rp 80 juta. Karena itu bila ada jual-beli tanah sebesar Rp 100 juta, langkah penghitungan pajak jual-beli tanah BPHTB ini ialah 5% x (Rp100 juta - Rp80 juta) : Rp1 juta.
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN ialah pajak yang dikenai pada proses produksi atau distribusi yang hasilkan nilai lebih. Dasarnya ialah Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 mengenai Pajak Bertambahnya Nilai Barang dan Layanan dan Pajak Pemasaran Atas Barang Eksklusif.
Nilai PPN ini sejumlah 10% dari nilai tanah. Umumnya, bila Anda beli tanah dari pengembang perumahan, PPN ini telah ditempatkan pada proses jual-beli. Karena biasanya pengembang perumahan telah masuk kelompok PKP (Pebisnis Terkena Pajak).
Misalkan, tanah dipasarkan sejumlah Rp 100 juta, karena itu PPN yang perlu Anda PPN yang Anda bayar sejumlah Rp 10 juta. Tetapi bila Anda beli tanah dari perseorangan, PPN harus Anda adukan dan bayar sendiri.
Baik penjual atau konsumen memikul pajak yang lain. Dalam jual-beli ini, penjual memikul pajak berbentuk PPh alias Pajak Pendapatan. Sedang konsumen, memikul BPHTB dan PPN.
Biaya Lain dalam Transaksi Tanah
Selain pajak-pajak yang disebut sebelumnya, ada banyak ongkos yang penting diingat dalam transaksi bisnis tanah. Pertama, ongkos layanan Notaris atau Petinggi Pembikin Akte Tanah (PPAT). Dalam transaksi bisnis ini harus mengikutsertakan notaris PPAT. Ongkos notaris ini umumnya dijamin oleh konsumen.
Mengarah Ketentuan Pemerintahan nomor 24 tahun 2016 mengenai Ketentuan Kedudukan PPAT, ongkos yang perlu dibayar ke notaris optimal satu % dari harga property. Misalkan harga tempat tinggalnya Rp 1 miliar, karena itu optimal ongkos layanan notaris ialah Rp 10 juta.
Kedua, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). PBB memang tidak ada hubungannya dengan peralihan hak tanah. Dipasarkan atau mungkin tidak, sebidang tanah tetap harus dibayar PBB-nya. Tetapi supaya bisa dipasarkan, karena itu sebuah tanah harus lunas PBB dahulu. Nilai PBB bergantung peraturan di setiap pemda. Beberapa pengambil peraturan wilayah melepaskan PBB untuk tanah dengan luas optimal tertentu. PBB, harus dibayarkan penjual tanah.
Nah, dengan pahami jenis-jenis pajak jual beli tanah ini, Anda dapat mempertimbangkan berapakah nilai pajak yang perlu Anda tanggung. Baik bila Anda jadi konsumen tanah, atau sebagai penjual tanah. Kalkulasi dengan jeli dan janganlah sampai lupa untuk bayar dan menyampaikannya dalam laporan pajak individu.
